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愛屋吉屋倒閉未來其他的互聯(lián)網(wǎng)中介有希望顛覆市場嗎？

來源：21世紀經(jīng)濟報道　2019-02-21 08:16:09

(原標題：愛屋吉屋倒閉啟示錄：莫要妄談顛覆行業(yè))

“目前行業(yè)最大的問題是制度問題，而這與互聯(lián)網(wǎng)無關。”

當潮水褪去才發(fā)現(xiàn)誰在裸泳。曾創(chuàng)下世界最快紀錄之一的愛屋吉屋只用了不到五年時間就已“宣告”死亡。一顆狂熱的心難以正視世界，天量融資記錄不代表可輕易顛覆行業(yè)。

“資本是嗜血的，要求的回報周期太緊張。”一位愛屋吉屋前員工感慨。2014年，以“干掉中介，讓門店滾粗”口號脫穎而出的愛屋吉屋，以O2O方式殺入傳統(tǒng)中介行業(yè)，并試圖顛覆行業(yè)玩法。資本和互聯(lián)網(wǎng)最終也折戟在傳統(tǒng)房地產(chǎn)行業(yè)面前。目前，愛屋吉屋網(wǎng)站以及APP停止運營，公司網(wǎng)站www.iwjw.com被轉(zhuǎn)入名為“一樓房東”的公司，而愛屋吉屋APP則顯示“服務器迷路”，無法正常打開。

我愛我家集團控股公司前任副總裁、現(xiàn)任北京湘楚朝暉企業(yè)管理有限公司董事長兼CEO胡景暉認為，回顧愛屋吉屋的模式，有幾點值得反思：第一，互聯(lián)網(wǎng)并非萬能，并非使用了互聯(lián)網(wǎng)手段就是互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)。本質(zhì)還是傳統(tǒng)企業(yè)借助互聯(lián)網(wǎng)手段提高效率、降低成本、改善用戶體驗，這才是企業(yè)良性健康發(fā)展的真相;第二，“講故事的高手”吸引的是資本，但客戶體驗才是至上;第三，有別于國外房屋代理制度，中國傳統(tǒng)中介一手托兩家的模式?jīng)Q定了其促成交易的積極性，而這也是行業(yè)內(nèi)制度最大的問題。這不是互聯(lián)網(wǎng)所能改變的。

實際上，伴隨著愛屋吉屋高速發(fā)展，其問題也不斷頻現(xiàn)。21世紀經(jīng)濟報道記者通過搜集資料發(fā)現(xiàn)，早有中介指責愛屋吉屋涉嫌變相抬高房價擾亂市場秩序，也有消費者指責其租房協(xié)議霸道、經(jīng)紀人培訓體系不健全或影響交易安全，其100%真房源承諾也受到質(zhì)疑，曾經(jīng)發(fā)展勢頭迅猛的愛屋吉屋早已四面楚歌。

互聯(lián)網(wǎng)改造中介：曇花一現(xiàn)

公開資料顯示，2014年6月到2015年11月，愛屋吉屋完成從A輪到E輪五輪融資，累計融資3.5億美元，估值10億美元，融資方也全是大牛，順為資本、淡馬錫、晨星資本、高瓴資本等等。愛屋吉屋創(chuàng)造了一個世界紀錄：最快完成五輪融資的獨角獸企業(yè)。

有了錢便有了底氣，愛屋吉屋宣稱要“用互聯(lián)網(wǎng)飛機大炮的方式挑戰(zhàn)傳統(tǒng)房地產(chǎn)中介的刀耕火種”，以顛覆萬億市場的決心加入了燒錢大軍。

2014年9月，愛屋吉屋依靠“上海租客傭金全免”的補貼策略，迅速躍居市場份額前列。2015年5月，愛屋吉屋在地產(chǎn)殺入上海前三，僅次于中原和鏈家，同年9月，愛屋吉屋的二手房交易達到2400多套，僅次于鏈家的4000多套，排名上海第二。2015年春節(jié)后愛屋吉屋在上海和北京開展上線二手房業(yè)務，5月進入廣州、深圳，7月進入天津和杭州，8月進入武漢和成都，9月進入南京和重慶。

2015年是愛屋吉屋發(fā)展最為迅速的一年。這一年，愛屋吉屋在上海和北京兩地網(wǎng)簽交易數(shù)據(jù)顯示總成交17893套，套均總價接近180萬。預估全年總成交略高于2萬套，GMV約為400億元人民幣。為了達到這個數(shù)字，鏈家走了十年，而愛屋吉屋只用了一年。

然而，好景不長。過于理想化的去門店化、互聯(lián)網(wǎng)燒錢賺客戶模式使得成本高企、再加上快速擴張背后公司結(jié)構不合理以及管理漏洞等問題頻現(xiàn)，而這些在資本寒冬和房地產(chǎn)調(diào)控背景之下，更難以負荷。2016年開年，愛屋吉屋便身陷“欠薪”“裁員”“降傭”“關店”等系列負面消息中。公開資料顯示，2016年底至2017年初，愛屋吉屋由于業(yè)務迅速萎縮，開始大規(guī)模裁員，市場部100人裁員后只剩10余人。最終，整個公司的規(guī)模從最初的5000~6000人裁到只剩400人。2019年2月，位于上海市安遠路的愛屋吉屋，早已人去樓空。曾經(jīng)的極速飛奔的愛屋吉屋已成曇花一現(xiàn)。

“愛屋吉屋用實際行動證明，在中國，去門店化的道路走不通。在當前國情之下，二手房交易業(yè)務門店的模式是有效且符合中國國情的。互聯(lián)網(wǎng)是房產(chǎn)交易創(chuàng)新重要的工具，提升體驗和效率，但是互聯(lián)網(wǎng)的房產(chǎn)賣家無法互聯(lián)網(wǎng)化，所以互聯(lián)網(wǎng)能夠真正讓買賣雙方信息對稱，真正交易閉環(huán)線上完成實際存在困難。” 房地產(chǎn)和互聯(lián)網(wǎng)研究院創(chuàng)始人相國良說。

難言顛覆

“房地產(chǎn)交易是一個低頻非標高客單價的生意，不是互聯(lián)網(wǎng)手段和邏輯能夠去突破的。低價競爭實際上是在破壞行業(yè)秩序，這種思路是錯的。愛屋吉屋幾個創(chuàng)始人是講故事的高手，而不是做實業(yè)的高手。他們做企業(yè)不是為了把顧客服務好，而是為了吸引資本。貼互聯(lián)網(wǎng)標簽、包裝成上市公司，上市套現(xiàn)、圈錢走人，這樣的模式是行不通的。”胡景暉說。

復盤愛屋吉屋的發(fā)展歷程，可以發(fā)現(xiàn)這家公司雖然喊著要“顛覆行業(yè)玩法”，卻并沒有顛覆性的做法。依靠新瓶裝舊酒的互聯(lián)網(wǎng)思維，用燒錢來撬動房產(chǎn)這個龐大的市場。表面上看，愛屋吉屋的模式看似是互聯(lián)網(wǎng)思維，通過取消線下門店來節(jié)省成本，通過廣告和補貼來吸引購房者，憑此迅速建立規(guī)模。互聯(lián)網(wǎng)確實有利于實現(xiàn)信息對稱，通過線上匹配提高交易效率。但這對于低頻、高額的房產(chǎn)交易卻顯得并不現(xiàn)實。

另外，從目前傳統(tǒng)中介行業(yè)市場根本邏輯來看，愛屋吉屋的模式也有違市場現(xiàn)狀。中原地產(chǎn)分析師張大偉分析認為，我國目前實行的房地產(chǎn)中介制度是雙邊代理制，房地產(chǎn)中介撮合二手房買賣雙方交易，通過中介買賣二手房，簽署的買賣合同都是三方合同。中國的中介從根源上的弊端是雙邊代理制，在任何情況下，一手托兩家，必然都會損害交易中一方利益，中介作為居間方為了撮合成交必然會聯(lián)合強勢的一方去打壓弱勢一方。這是一切中介生意的基本原則和邏輯，只能討好有話語權的一方。很顯然，愛屋吉屋并沒能改變雙邊代理的中介制度，而互聯(lián)網(wǎng)中介看似無懈可擊的生意模式——降價，在中介行業(yè)里毫無顛覆能力。“價格(傭金)不是二手房交易核心要素，靠傭金戰(zhàn)無法打破弱勢賣方市場的大格局，”相國良表示，“強化經(jīng)紀人的雙邊服務角色，這個發(fā)展的方向才能讓行業(yè)以經(jīng)紀人為核心真正合作起來。”

“目前行業(yè)最大的問題是制度問題，而這與互聯(lián)網(wǎng)無關。”胡景暉直言“國內(nèi)房地產(chǎn)中介的模式是居間模式，一手托兩家，這就相當于原告和被告請了一個律師。買房想越低價越好，賣方想越高價越好，中介想越快成交越好。所以有時候中介明知道房產(chǎn)在產(chǎn)權上有瑕疵，明知道買方貸款有阻礙，他也會去促成交易。”

愛屋吉屋失敗了，未來其他的互聯(lián)網(wǎng)中介有希望顛覆市場嗎?

相國良說：“顛覆市場的可能性不存在，除非國家在房產(chǎn)交易政策上有根本的變化。目前階段，買賣雙方的市場地位發(fā)生變化，順勢而為產(chǎn)生的創(chuàng)新可能更有實際意義。互聯(lián)網(wǎng)化的顛覆、革命，都不靠譜，其一是賣家的互聯(lián)網(wǎng)化看不到結(jié)果，其二是二手房交易的線下場景，線上無法替代。不要輕言顛覆和革命。”

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